קבוצת רכישה

מה זאת קבוצת רכישה?

בשנים האחרונות אנו עדים לפריחה של תופעה ייחודית בשוק הנדל"ן בישראל המאפשרת להגיע לדירת מגורים בצורה שונה – קבוצות רכישה.

קבוצת רכישה מורכבת מקבוצה של יחידים המתארגנת לצורך רכישת קרקע ובהמשך בנייה על הקרקע של דירות מגורים, או בתים צמודי קרקע.

אחד היתרונות הבולטים של רכישה במסגרת קבוצת רכישה הוא היכולת לחסוך בעלויות הרווח היזמי, מס רכישה ומע"מ.

רכישת דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה מאפשרת להשיג מחיר מוזל ביחס לדירה זהה במיקומה, גודלה מקבלן.

הטבות המס ניתנות בעת רכישת הקרקע על ידי אדם פרטי, לא במסגרת פעילותו העסקית. החברים בקבוצת הרכישה חייבים להיות יחידים ולא תאגיד )חברה, עמותה, שותפות, וכדומה(. קבוצת הרכישה עצמה לא מתאגדת כישות משפטית אלא כאוסף של יחידים אשר עורכים הסכם שיתוף בו הם מסדירים את יחסיהם המשפטיים ומסכמים על רכישת הקרקע ביחד, עליה יבנה הבניין.

העסקה מורכבת משני שלבים: רכישת הקרקע במס רכישה מופחת, ועסקת הזמנת שירותי בניה על הקרקע שנרכשה.

התהליך מתבצע כך שהחברים בקבוצת רכישה מזמינים שירותי בניה מקבלן, שוכרים אדריכל, ובעלי מקצוע אחרים לתכנון ולבנית הפרויקט. בדרך כלל קבוצת הרכישה תשכור חברת ניהול פרויקטים אשר תרכז את העבודה בכל השלבים ותפקח על ביצועה.

קבוצת רכישה היא התארגנות יזמית לכל דבר, ולצד היתרונות בחיסכון ובכוח הקניה, טומנת בחובה את כל הסיכונים והסיבוכים הכרוכים ביזמות נדל"ן, לפיכך יש לבצע ניהול סיכונים, להיות ערים לכך ולנקוט בהתאמות, בדיקות והגנות המקטינות את הסיכון ככל שניתן.

ממה להיזהר ולמה לשים לב?

1. היחסים בין חברי הקבוצה

לפני הכל, חשוב להיות ערים למערכת היחסים בין חברי הקבוצה, מארגן הקבוצה והיועץ המשפטי. זוהי אחת הנקודות המורכבות ביותר בקבוצות רכישה, בחירה שגויה יכולה לגרום למחלוקות קשות, ועצירת הפרויקט לאחר שכבר השקעתם כסף ברכישת הקרקע.

2. מארגן הקבוצה

זהות המארגן, ניסיונו ואופן פעולתו הינם קריטיים להצלחת הקבוצה והפרויקט. חשוב לוודא שמארגן הקבוצה הינו בעל מוניטין וניסיון בתחום, אשר ביצע פרויקטים דומים מוצלחים בעבר. מומלץ להיכנס גם למאגרים משפטיים ולבדוק האם קיימות תביעות כנגד מארגן קבוצת הרכישה והאם תביעות אלה נוגעות להתנהלותו מול רוכשים. נקודה חשובה בעת בחירת המארגן, היא הביטחונות שיש לדרוש ממנו להעמיד, התחייבות למפרט, מחיר סופי ולוח זמנים מוגדר. עמידה בכל אלה, מקטינה משמעותית את הסיכון, והקבוצה נחשפת לרמת סיכון דומה לרכישה רגילה מקבלן.

3. המצב התכנוני של הפרויקט

ראשית, וודאו שיש תב"ע (תכנית בנין עיר) מאושרת. המצב הרצוי הוא להצטרף לקבוצת רכישה הרוכשת קרקע עם היתר בנייה קיים, המאפשר התחלת בנייה מיידית ובנוסף, מצב זה מקטין את חוסר הוודאות בקשר לעלויות הצפויות, כמות היחידות שייבנו ועוד. היתר הבניה חשוב כדי למנוע מכירת דירות "על הנייר" שלא יקבלו אישור בהמשך. כל הבטחה בעל פה מצד מארגן הקבוצה לקבלת אישור ליחידות נוספות הינה חסרת משמעות והתבססות עליה חושפת אותנו לסיכון גדול ולכן אין להסתמך עליה בשום אופן. במידה ואין עדיין היתר בניה, על הרוכש לדרוש שיצוין בהסכם כי אי קבלת היתר בנייה בשנה מיום גיבוש הקבוצה יהווה עילה לביטול העסקה והשבת כספי הרוכש. במידה ולא התקבל היתר ובנייה וכבר נכנסתם לעסקה, אל תעבירו כספים נוספים לטובת הבנייה עצמה.

4. המצב המשפטי של הנכס

לרוב מציע המארגן עו"ד מטעמו אשר אמור לייצג את הקבוצה אולם ללא קשר אליו מומלץ לשכור שירותי עו"ד שייצג את המצטרפים ויבדוק את מצב המקרקעין מבחינה משפטית, רישומית וקניינית. נכס שרישומו בלשכת רישום המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת מכיל הערות, עיקולים, הגבלות וכדומה עשוי לגרום למניעת היכולת לבצע בו פעולות כמו מכירה או קניה, דבר שיגרור את כל הצדדים להליכים והתדיינות משפטית ארוכה מול שורה של רשויות. עורך הדין יערוך את ההסכמים בין חברי הקבוצה לבין עצמם ואת ההסכם בין חברי הקבוצה למארגן וליזם.

5. בחירת אנשי המקצוע והקבלן

בגלל המורכבות המשפטית של המודל לא מומלץ לחסוך בעלויות של ליווי ויעוץ, במיוחד אם אין לכם ניסיון קודם אל תצטרפו לקבוצת רכישה לפני היוועצות בעורך דין! עורך דין מקצועי יבצע תכנון מס אופטימלי, יערוך את כל ההסכמים באופן שיגן עליכם בצורה המיטבית וכפי שמפורט בסעיף הקודם יבדוק את המצב המשפטי של הקרקע. אדריכל מנוסה שבאמתחתו פרויקטים דומים בהיקף ובעיר הרלוונטית, שמאי מקרקעין מנוסה שביצע פרויקטים דומים בעבר בעיר הרלוונטית וכו'. כל אלה יאפשרו התקדמות יעילה, קיצור משך הפרויקט, איכות גבוהה והמחיר הסופי נמוך ככל שניתן. את הקבלן תבחרו ותבדקו טרם החתימה, תתרשמו מאיכות הבנייה שלו בפרויקטים אחרים. לדוגמא, ליקויי בנייה מהותיים בפרויקטים קודמים הם סימן לא טוב.

6. המחיר הסופי

שימו לב. קבוצת רכישה אכן מוזילה את עלות הדירה ביחס לפרויקטים דומים באזור. הפער הצפוי ביחס לדירה דומה יעמוד על כ 15%- מתחת למחיר דירה מקבלן. קבוצת רכישה המציעה הצטרפות לפרויקט ומבטיחה 25% הנחה ומעלה – צריכה לעורר ספקות וכדאי להיזהר מהצטרפות. עם זאת! יש להיות ערניים לכך שמודל ההתארגנות יכול להביא להוצאות נוספות שלא צפויות ואשר בניגוד למודל של יזם בו המחיר חלוט, בקבוצת רכישה ייתכן שבהצבעות או החלטות של הנציגות יאושרו הוצאות לא צפויות גם אם אתה כפרט אינך מעוניין בהן. מהלך כזה יכול בהחלט לנגוס בחיסכון המקובל ובמקרים כאלה יהפוך את ההצטרפות ללא כדאית. לכן חשוב מאוד לקרוא את הסעיף הרלוונטי בהסכם ולהיות בטוחים כי מנגנון תוספת הוצאות כספיות מקובל עליכם ואתם לוקחים אותו בחשבון.

7. גודל הקבוצה

הצטרפות לפרויקט בוטיק עדיפה על הצטרפות לפרויקט ענק. בקבוצת הרכישה, כך גדל הפוטנציאל לחיכוך, מחלוקות וריבוי דעות, שגורמים בדרך כלל לעיכובים והגדלת ההוצאות.

8. מיסים

במידה ולא מדובר על דירה ראשונה שלכם, יש משמעויות לנושא המיסוי בחלוקה בין מרכיב הקרקע, מרכיב הדירה ובכלל. בתכנון מס נכון המבוצע על ידי עורך דין המומחה במיסוי מקרקעין ניתן לחסוך עד אלפי שקלים בבחינת "מי שמכיר את כללי המשחק מנצח במשחק" הסקירה נערכה על ידי עורך דין דניאל לוגסי, מומחה במיסוי מקרקעין ועסקאות מקרקעין. הסקירה הינה סקירה כללית ומעניקה לכם כקרואים נקודות למחשבה אך אינה מהווה תחליף ליעוץ על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין ומיסוי מקרקעין.