אפוטרופסות והתחדשות עירונית, כיצד מתקבלת הסכמת האפוטרופוס הכללי בפרויקטים מורכבים

פרויקטי התחדשות עירונית מציבים אתגרים משפטיים מורכבים, במיוחד כאשר אחד מבעלי הזכויות בדירה הוא אדם שאינו כשיר משפטית. במקרים כאלה, לא ניתן להסתפק בהסכמות סטנדרטיות של יתר הדיירים, והמשך קידום הפרויקט תלוי בקבלת אישורים מגורמים מוסמכים ובהתנהלות משפטית מדויקת וזהירה.

לאחרונה ליווה משרדנו תיק מורכב ורגיש, שבמסגרתו התקבלה הסכמת האפוטרופוס הכללי לחתימה על הסכם התחדשות עירונית בשם גברת חסויה, בעלת זכויות בדירה בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית. מדובר בהליך המחייב מומחיות ייעודית, ניסיון ויכולת להציג תמונה משפטית וכלכלית מלאה לטובת החסוי.

האתגר המשפטי בפרויקטים הכוללים חסוי

בפרויקטי התחדשות עירונית, כל בעל זכויות בנכס נדרש לתת הסכמה תקפה להתקשרות עם היזם. כאשר בעל הדירה אינו כשיר משפטית, אין באפשרותו לחתום בעצמו על ההסכם, וההסכמה ניתנת באמצעות אפוטרופוס, בכפוף לאישור הרשויות המוסמכות.

כאשר דירה רשומה על שמו של חסוי, כל עיכוב בקבלת האישור הנדרש עלול לעכב את הפרויקט כולו, לפגוע ביתר בעלי הדירות ואף להסב נזק כלכלי ישיר לחסוי עצמו. במצבים כאלה, נדרשת פעולה משפטית מדויקת, המאזנת בין קידום הפרויקט לבין שמירה קפדנית על טובת החסוי.

המסגרת החוקית והבחינה לפי טובת החסוי

חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ״ב 1962, קובע כי אפוטרופוס מחויב לקבל אישור לפעולות בעלות משמעות רכושית מהותית עבור החסוי, ובכלל זה עסקאות במקרקעין והתחייבויות ארוכות טווח במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית.

בהתאם לדין ולהלכה הפסוקה, כל פעולה כזו נבחנת לפי טובת החסוי, תוך התייחסות לשווי התמורה המוצעת, רמת הביטחונות, הסיכון הכלכלי, לוחות הזמנים, וההשפעה הצפויה על איכות חייו של החסוי לאחר מימוש הפרויקט. ללא הצגת נתונים ברורים ומשכנעים, האישור עלול להידחות או להתעכב תקופה ממושכת.

חשיבות ההסדרה המוקדמת בפרויקטי התחדשות עירונית

בפרויקטים מסוג זה, היעדר הסכמה תקפה של כל בעלי הזכויות, לרבות חסויים, קטינים או יורשים, עלול להביא לכך שהיזם או הבנק המממן יסרבו להתקדם. במקרים קיצוניים, פרויקט שלם עלול לרדת מהפרק בשל חתימה אחת חסרה.

טיפול משפטי מסודר בסוגיות אפוטרופסות בשלב מוקדם מונע עיכובים של שנים, מצמצם סכסוכים בין בני משפחה, ומפחית חשש מצד יזמים וגופים מממנים מפני ביטול ההסכם או חשיפה משפטית עתידית.

הפעולות שבוצעו במסגרת הליווי המשפטי

במסגרת התיק, ליווה משרדנו את האפוטרופוסים בהצגת תמונה מלאה ומבוססת של מצבה האישי והרכושי של החסויה. הוצגו נתונים הממחישים כי ההתקשרות בפרויקט צפויה לשפר באופן משמעותי את רמת חייה, לרבות קבלת דירה חדשה, שיפור נגישות, תוספת מעלית ושדרוג מהותי של שווי הנכס.

בנוסף, הוכח כי ההסכם עומד בסטנדרטים המקובלים בשוק ההתחדשות העירונית, מבחינת בטוחות, לוחות זמנים ותמורה, וכי החתימה אינה מסכנת את נכסי החסויה אלא להפך, מגינה על זכויותיה ומגדילה את ערך רכושה לאורך זמן.

מסר לבעלי דירות ולבני משפחה

כאשר אחד מבעלי הזכויות בבניין הוא חסוי, קטין או מצוי בהליכי ירושה ואפוטרופסות, יש חשיבות מכרעת לפנייה לייעוץ משפטי כבר בשלבים הראשונים של קידום הפרויקט. הסדרה מוקדמת של המעמד המשפטי והאישורים הנדרשים מונעת מצב שבו הפרויקט נתקע בשל חסם משפטי שניתן היה לצפות ולפתור מראש.

ניהול נכון של סוגיות אפוטרופסות במסגרת התחדשות עירונית שומר על זכויות החסוי, מאפשר לפרויקט לצאת לדרך באופן בטוח וחוקי, ומונע מצב שבו דירה אחת מעכבת פרויקט שלם ופוגעת בכלל הדיירים.